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哪里的房还能买?五城市投资价值解析  

2010-04-15 11:25:17|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    对于那些不想盯着上海、北京、广州和深圳这类一线城市的房地产投资者来说,究竟哪里的房还能买?哪里还有投资价值?这是热切关心的问题。


    眼下,中国正处在快速的城镇化和城市现代化双重过程中,绝大部分城市正处于活力四射的成长青春期。在很多二线城市,甚至三线城市,商业活动、城市发展、人口动态迁移正进入一个快速发展的轨道;城市价值趋向长期增长,决定了城市房价将呈现稳中有升、波浪式向上的趋势。而有些城市,还有一些特殊政策的出台或者利好事件的发生,正在加快这种速度。

 

哪里的房还能买?五城市投资价值解析 - 《钱经》杂志 - 《钱经》杂志 


    City1重庆


    直辖效应的房价空间


    “购房人群上,2009年购房仍以本地自住型购房居多,占购房面积的90%。现在的房价,从重庆在全国的地位来看是洼地。外来投资者越来越多,仍有大批价格相对低的片区可供选择。”一位当地房地产资深从业人士向记者分析道。

 

    2005年,记者第一次到重庆,就被这所城市的布局吸引。繁华,多山,临水,主城区土地资源有限,与香港颇有几分相似。


    2009年,重庆作为长江上游经济中心和西部地区水运、陆路和航空交通枢纽的定位进一步明确,还有相当长的发展黄金期。同时,它与天津、北京、上海、广州一起,被确定为国家五大中心城市,2010年3月中旬数据,重庆主城均价5036元/平方米,约为一线城市的1/4或1/5。


    哪些区域是购房的热点?一位当地房地产资深从业人士告诉记者,南岸区成交量位居各区之首,近六成商品房成交量集中在“三北一南”(江北、渝北、北部新区和南岸区),成交最少的是大渡口区和北碚区。


    2010年轻轨1号线将建成通车,因此预计2010年大学城板块楼市将继续升温。此外,江北城、鸿恩寺、茶园等板块也逐渐成为热点区域。

 

    City2 天津


    第五个挤进一线城市?


    “如果驾车从天津市宜兴埠上高速开往北京,到北京大羊坊收费站只需45分钟,再到分钟寺桥,最后到王府井,全程只用65分钟。”北京某购房者一次考察后跟记者说道。


    挨着北京,天津成为北京“漂置业投资阶层”首选后花园。高铁、城际铁路与公路交通,使天津越来越融入大北京经济圈。“京津同城”,首先挑动了沿线房地产。


    沉寂数十年后,天津再次强势闯入大家的视线。发展滨海新区是“十一五”计划中最重要的城市建设机会之一,天津标榜自己“最具发展成中国第五个一线城市潜力”。


    在全国物价水平榜上,一般生活消费品的价格指数较低,但是因为所处区域佳,被誉为是一座幸福指数高的城市。天津一当地人用戏谑的语气称自己“没什么饭店不赶进”,这也从侧面说明了其一般生活成本的低廉。滨海新区汇聚了大量技术和资金型的企业,空客、能源企业,金融服务业,提供了大量的较高收入水平的就业机会,拉高了全市的平均收入水平。2009年,滨海新区居民人均可支配收入为26608.98元,而同期北京全年城镇人均居民可支配收入26728元。


    天津房价从2003年下半年启动,水平在每平米2000元-3000元之间,至2006年,成交均价突破每平米5000元。而2007年平均价格达到每平米6500元左右。官方统计,2009年,天津人均可支配收入为21430元,房价在每平米7500元左右。


    2002年年初以来,以所谓的“一河(海河沿线)、两带(地铁轻轨沿线和东南半环沿线)”等为主要热点。2005年下半年开始,北部中心区为主的海河沿线、梅江,这部分物业大多售价较高,因而快速拉动均价。


    City3苏州


    15分钟到上海


    “苏湖熟,天下足”、“上有天堂、下有苏杭”,吴侬软语,美女如织,苏州一直是人们描摹中的温柔乡、宜居地。

 

    在全国的GDP排行榜上,苏州一直名列前茅,超过天津、也曾经超过广州。但一直被批为“GDP高,但是经济结构低端,都是东南亚等地转移过来的淘汰产业,人均收入低”,GDP的高昂与不高的人均收入,使得大学毕业生都不愿意到苏州就业。在许多有关居民生活水平的经济指标上,处于东部最发达地区的苏州,还比不上地处西部内陆、发展较为迟缓的成都。


    即便如此,苏州的经济发展水平好是公认的,苏州一直在逐渐改善这种局面。家庭人均总收入为29345元,比上年增长12.1%,其中人均可支配收入为26320元,增长10.3%。


    记者在苏州园区做了个简单的调查,发现4,5千属于较低月收入,基本是台企、韩企的支付水平;目前房产均价每平米八千到1万,主流购房人群月收入在这个水平。这样的房价收入比,能看出当地人购房压力不算大。


    苏州的轻轨建设正在如火如荼地进行着,在未来几年内,苏州的整个城市格局会发生非常大的变化。园区已是老牌的购房区域,相城区、吴中区以及老城区的沧浪新城和平江新城发展势头都比较好。


    “上海青浦也要八千左右呢,环境之类的感觉都不如苏州的。”在苏州工作的上海人裘先生告诉记者。


    “长三角经济实力在中国都很强。而苏州房价相对便宜,一方面是因为苏州县域经济强,分流了大部分有购买力的购房者,同时,很大程度跟人有关。上海和杭州投机性比较强,市场旺季,两地有很大起伏,但苏州就比较平稳。”


    但是,周边县域经济强,对苏州房价同样是一个有力的支撑,而与上海20分钟的车程无疑使得拉平两地的房价差距,存在极大可能。

 

    City4长沙


    融入珠三角的高铁新城

 

    “街上粤B、湘B、湘F的车多起来了。广州、深圳、娄底、岳阳的都有。”售楼小姐谭芳告诉记者,“但从购买的户型来看,大户型为主,应该是自住居多。”


    传统上,春节,楼市都要回归淡季。但今年,搭乘高铁的返乡人群把房价拉高近千元,升到5000元/平米。高程是长沙人,已安家深圳。今年春节,他就在武广新城的万家丽周边买入了一套房 “不要说广州、深圳,相比武汉,长沙房价还是低的。”


    除了房价,武广新城以一种更加生活的姿态,进入了长沙人的生活。两个多小时从长沙抵达广州,长沙市民体验了融入珠三角的生活,这对当地的旅游、制造业、商业都是个推动。


    春未尽,很多楼盘正在蓄力“夏收”。长沙南站一个项目,销售人员介绍说“60%的人都是买来做投资的”。浙江房产投资者李先生刚到长沙考察过。他说,出了长沙南站,视线所及之处,低矮的民房等待拆迁,多处商业、住宅正在建设当中,价格很诱人。他说,高铁是个因素,但长沙房价仍取决于区域自身的城市配套和未来发展。


    除了武广新城,市政府所在地岳麓区、湘江江景开福区、长沙县等很受推崇,作为发展很快,学校、体育、教育配套好的主城区,2009年的价格一直稳定在每平米3600元左右。


    从地理上看,湖南是中部枢纽,长沙又处于东、中、西部交汇地带,辐射半径非常大。南邻珠三角,周边的长株潭、武汉城市圈发展迅速,这些都很好地支撑了当地的房地产价格。


    到过长沙的人都觉得这是一个非常生活的城市,不仅有很深的文化底蕴,而且饮食、娱乐产业发达。同时属于典型的低消费城市,月收入三千元就能过得颇滋润。2009年,长沙城镇居民人均GDP达到49600元左右,已经大高于人均3000美元,按以往经验,将开始进入消费更新期(即从基础性生存性消费到发展性享受性消费)。

 

    ……

 

    (更多精彩内容,请关注《钱经》4月刊)

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