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手握100万怎样投资商铺?  

2010-07-13 10:31:20|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    商业地产未明确定义。但商铺的所指已较明确。广义上常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。形态上为门脸商铺和专业市场两种,后者涵盖了购物中心、大卖场、商业街、专业市场、批发市场、商贸中心、社区商业等和住宅底商。商铺不仅种类繁多,档次和级别也各有不同,规模有大有小。

 

    新政以来,住房的购买和投资受到诸多限制,市场渐趋冷静,观望气氛浓厚。而商用物业却展现出前所未有的受追捧势头,抛去重重风险不说,商业地产一直以进入门槛高、投资专业和占用的资金体量大而著称。因此,也让不少有意于商业地产投资的个人投资者们却步。

 

    以最少的交款锁定价格


    侯成栋,是倒腾商铺的投资老鸟了,在这方面有五六年的经验,他言语朴素,但一听就是隐藏在民间的高手。侯成栋考察过国内主要城市的许多铺子,熟悉北京一半的铺子。从起先的承租、包租、转租批发市场、小商品市场的格子商铺做起,到转手独立产权商铺,再到买卖投资商铺,他对这个行当有很多自己的体会和经验教训。


    很多人都会就现在是不是“商铺价格的洼地”这个问题纠结半天,把商业地产和住宅的投资作比较思来想去,十分慎重。侯成栋说,这是个伪问题,考虑这些的意义并不大,每个市场都有自己的风险和机会,拿这个市场和其他市场作比较不合适,考虑所谓的洼地高地更没必要。


    侯成栋的年收益回报计算方式总体上可认为是“静态年租金收入比较法”,顾名思义就是将可获得的年租金与购买价格作比较,店铺的价格体系主要为反向杠杆式,也就是说年租金×投资回收年限=店铺价格,而年租金的承受能力反向取决于项目的获利能力。如果再精细一些,考虑到店铺的年租金收入、店铺价格升值收入、租金递增比例(即动态租金收益)、通货膨胀因素,如果能在6-8年收回投资成本,这样的店铺的投资价值就非常可观了。


    侯成栋多年的经验总结是,有心仪的店铺,首先应该以最少的交款比例尽量锁定购买价格,这是第一要义,这样可以提高投资利润率。其次,在选择贷款上,应该选择期限范围内的最长贷款时间。商铺首付款多数为50%,很多人买了店铺,假设以10年为期限,10年下来,最大部分的增值收益来自于出售时产生的结算利润,而不注重平时的租金,租金只用作平时花销;而一旦改变付款方式,例如收了租一次性存到银行等扣款,结果会有非常大的变化,甚至可能达到十年以后每间店铺即使升值一倍的程度,这样比较起来就相差大了。

 

    独立铺风险小但门槛高


    从购房者投资的角度来讲,独立产权商铺,如社区底商、临街商铺,风险要小于分割式产权商铺,如购物中心商铺、批发市场商铺等,但是它进入的门槛较高、占用资金量也很大。后者风险虽然较大,但是较容易介入。再细分排序的话,风险由小到大的商铺类型为:社区地上<商业街<批发(物流市场)<购物中心商铺。当然,这仅代表一般情况,不排除特殊。


    独立产权商铺中,临街商铺的投资相对简单,主要在于地段、周边环境和成长性。


    零售市场由于竞争激烈和更新、流动快,所以在经营上变数很大。而以批发为主的产业专业市场,由于受到产业规模的门槛存在,只要市场规模适当,凭借市场主体的运营、经营商户的创新和扩展、政府的引导和支持、行业的优势和资源等因素的辅助,其升值空间十分巨大。典型的案例有义乌小商品市场(十年升值210倍)、柯桥轻纺城(十年升值40倍)。


    针对于较复杂的专业商业项目投资,购铺投资者主要应注意三点:投资回报、成长性和升值空间、可行性及风险。其中,最受人关注的成长性和升值空间,可以观察以下几个方面:


    NO1. 市场由初期顺利运营到成熟期的转变,或从市场培育期步入市场成熟期等,例如侯成栋一开始看中的某市场的开业率就在一年左右由50%升至90%以上。


    NO2. 地块区域稀缺、偏远地块逐渐融入城区、人口更新或聚集成高密度区域的机会。这些都有很大的增值机会。例如杭州的西湖圈、清河坊商圈,以及滨江区、下沙区等逐渐由郊区融入市区的情况。


    NO3. 市场辐射半径的扩大、主要客户群体结构的升级和良性变更,或有交通改善、地段纳入城市规划的可能。例如:苏州一些摄影器材、婚礼用品与服务专业市场的经营半径由本市扩展到华东地区,主要客户群体由中档成功升级为中高档等。


    有时候商铺虽然位置不好,但由于具有自己的独特卖点,消费者和买家必须不顾长途跋涉、舟车劳顿地赶到那买货,经营户的经营利润相当丰厚,租金和升值自然也就不菲。如:上海奥特莱斯、北京的动物园、广州的香港美食城等。

 

    100万只能考虑格子铺


    2005年,手里拼凑了近七八十万元“闲钱”的侯成栋,听朋友说商铺的回报率高,从年中开始就一直在北京寻找合适的铺面。一圈下来,他感觉有点失望:“好位置价太高,位置差的担心回报。”后来,他另辟蹊径,开始拿经营权,靠转铺谋利。


    5年过去了,在这一行的人都公认, 商铺投资门槛很高、而且越来越高。“不要说100万元,500万元握手上,能挑选的都很少。千万 元才敢问铺。” 侯成栋也考察过商业地产中的其他项目,如写字楼,他发现,商铺的投资门槛要远远高于写字楼。目前条件一般的写字楼的单位价格跟同区域的住宅单位价格相当,100万至200万元可以介入,但独立商铺不管好赖,大都需要500万元的起步价,位置好的商铺每平方米十几二十万元不是稀奇事。事实上,商铺投资的性质就决定了对小资金来说投资机会很有限。侯成栋说,拿今年他看铺的经历来说,从年后开始,准备买铺的他,将目光定在望京、亚运村一带,但是找了几个月这里“基本上没有商铺”,一方面开发商只租不售,导致买卖的供给很小,而需求却不小,一些新楼盘的商铺出来就卖光的现象屡见不鲜。听说一个楼盘二期的商铺快出来了,侯成栋开始绷紧神经通过各种渠道消息盯着“目标”,“错过了可能就再没什么好机会了”。而他的准备资金,也水涨船高地翻了好几倍。


    很多商业物业的买家原来是商业物业的租用者,发现商业物业的回报率较高后,开始把资金投入这一市场。打算买铺以供自己经营之用的张宇说,“先期租的人,往往并非真正最后的经营户。好的商铺会转租、转手三四次,甚至更多。这对于像我这样的人来说等于门槛层层升高。”但是侯成栋认为:其实一般也只有第一手承租下的转租是比较有利可图的。


    目前的市场行情下,100万元以下的商铺几乎绝迹于市场,假使有,侯成栋也并不建议投资者出手。商铺的有效使用率仅有50%左右,100万以下的可想而知地总体面积小、地理位置不好,租金回报率低,升值潜力较差,“买了就会后悔”。


    “但是专业市场、主题批发市场里的铺位和一些目前比较偏远、不远未来将聚集较多居民人口形成较大人流的社区商铺可以考虑。投资风险在于可能要付出相当大的时间成本,等待人气聚集。”另外,在商铺中,社区商业是一个重要的组成部分,社区商业是属地型商业,以社区范围内的居民为服务对象。社区商铺也成为大家争夺的主战场。“高密度人群聚集的新区,太少了。”很多郊区商铺,在城市逐渐规划发展向多中心格局演变过程中,说不定就是今日的洼地,未来能“养三代”的金矿。不过它们面临的共同问题都是商铺以只租不售的形态存在为多,这使得可供选择的范围进一步缩小。当下的投资者,或许可以把目光放长远,看好铺子,能买则买,不买则租,总之讲究先下手为强。通过一轮一轮地修炼,进阶成“中级玩家”。

 

    中级玩家玩的是“包装”


    侯成栋说自己只是靠转租、转铺赚钱,他认为玩转商铺投资的最高级别是那些非大集团、大资本,按照老候的这种划分方法,王彦民这种投资者该划分为中间阶层的中级玩家,他资金实力强大、眼光老道、在这个市场有丰富的关系和人脉,他有自己独特的一套运营理念和手法。


    2004年进入商铺投资行当的王彦民,从自己为找到好的铺源而发愁苦恼的经历中发现了商机——找好的位置,租下整修、包装、做定位,再做招商、出租经营。在2009年,王彦民以首付1000万元的代价,拿下某调味品批发市场两层楼10年经营权。


    “从一些房地产开发商手里接下成规模的门面,或承接城中乡镇等所有的市场,进行定位、包装、再招商运作,是商铺投资的一个新趋势。”商铺投资资深人士、搜门面网CEO邵暄表示。……(未完,更多精彩内容,请关注《钱经》杂志

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