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除了房地产信托,你还能买什么?  

2011-02-21 11:27:37|  分类: 投资 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    18%,是来自于一家河北房地产企业,为了他们五证俱全即将封顶的别墅项目向信托公司融资而报出的“高利息”。如果在2010年上半年,这个项目能很快被包装成一个年收益10%的房地产信托产品推出,但此时此刻,面对18%,极少信托公司愿意接洽这单生意。


    当房地产信托风险系于调控中的楼市,已有房地产信托的投资人是否也陷入危险境地?除了房地产信托,还有哪些信托产品值得一投?

 

    房地产信托的风险仍在


    2010年11月中旬,中国银监会下发了《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》,要求各信托公司立即对房地产信托业务进行合规性风险自查,审慎开展房地产信托业务,防范房地产信托业务风险。有消息说,商业银行已接到监管通知,要求暂停固定资产贷款,旨在限制房地产开发贷款。房地产风险延伸无疑是监管层最担心的问题。


    第三方理财机构展恒理财的分析师张先生说,通知刚一下发,中融、中信、平安、中诚和新华等五家信托公司即暂停了新的房地产信托业务。随后,很多信托公司也开始缩减房地产信托,这使得2010年11月下旬房地产马上信托总量大幅下滑。


    信托研究机构用益认为,由于我国一直严格调控房地产市场进,投资于房地产项目的信托产品也存在一定风险,房地产信托风险系于政策对楼市调控情况。


    虽然现在房地产开发商声称不缺钱,但是如果政府继续收缩流动的话,明年将会导致三成房地产公司的资金链面临断裂的风险展恒理财分析师透露:“企业为了补充流动性,可能会降价出售商品房,从而导致房地产信托抵押物价值和变现能力下降和的风险。”

 

    已经持有房地产信托,不必太过担心


    “买过房地产信托的人也不必太过担心”,普益财富分析师陈朋真解释,“房地产信托风险主要在于政府调控房地产,因此影响委托方能否在信托计划期限内兑现资金,此外,风险还可能来自于开发商无法售出或者兑现资金。所以,通常房地产信托都由有资质或财力雄厚的担保方承担担保责任。”


    除银行贷款外,房地产企业的其他融资渠道并不顺畅,因此有很多开发商通过信托融资。信托公司开发房地产项目可选择的余地较大,因此会谨慎选择资质较好的项目,风控措施和条件都比较严苛。而且从目前房地产市场的情况来看,销量和价格都有所反弹,房企的资金链暂时不会太过紧张,特别是信托产品通常以大型开发商的优质房项目为标的,开发和持续经营都会顺利进行,投资者不用担心收益减少。


    如果房地产信托持有人仍有担心,可以考虑通过转让脱手。在信托计划成立后的封闭期转让,有的信托计划需要转让方交赎回费用,一般为信托计划的1%-1.5%。


    但如果不能转让,就只有等信托计划结束了。

 

    房地产信托的两种风险:


    到期给不了钱
    房地产企业资金链紧张,可能导致项目出现问题,从而威胁到信托资金的安全;或者由于信托融资成本较高,可能会使房企的财务状况进一步恶化,房地产信托也可能面临偿付风险。


    收益实现不了


    随着政府相继出台的限购令等调控政策,使得房企通过销售来回款较为困难,可能无法实现预期收益。

 

    房地产信托的盛宴已落幕,还有什么类型的信托在2011年值得投资呢?《钱经》将带大家深入其中,辨识风险。

 

    PE信托是机会


    2010年股权投资类信托的平均预期年收益率为8.92%,普益财富统计,2010年发行的230款产品,委托人多以融资为目的,比如新华信托-风尚米兰股权投资集合资金信托计划(2年期),年回报为15%,而北京信托-稳健系列房地产集合资金信托计划II期(3年期)和华融-阳光新界股权投资集合资金信托计划(1年期)都是13%,但实际的回报率可能高于预期年回报率。


    股权投资类信托一般分为两类,一类是购买该公司的股权,另一类是对该公司进行增资获得股份,有部分产品的信托公司会对公司进行控股,对公司的管理运营和决策会造成影响。股权投资方式将投资者的利益和公司利益绑定在一起,同时,收益率较高是股权类信托最大的特点。


    私人股权投资信托(简称信托PE,即Private Equity Fund)作为非债权融资信托,已经发展成为信托公司重点拓展的业务领域。

 

    2008年6月,银监会下发《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》,明确提出银监会将优先支持信托公司开展私募股权投资信托、资产证券化等创新类业务。这对于信托业来说是一个积极的政策信号,很多信托公司已经开始着手尝试公司上市前的定向募集。


    同时,银监会还同意符合条件的信托公司以自有资金参与私募股权投资。2008年,湖南信托和中信信托是第一批吃螃蟹的,分别推出“深圳达晨信托产品系列之创业投资一号集合资金信托产品”和“中信锦绣一号股权投资基金信托计划”,前者信托资金主要投资于核心技术或者创新型经营模式的高成长型企业。随着创业板令人炫目的“创富”效应,投资于创业板的PE信托也成为投资者的受益板块之一,其他类股权投资的收益率比较可观。

 

    信托中的信托:资产配置新宠


    TOT(trust of trust)即信托中的信托,投资原有的ABCD等多个信托重新组合,各个信托占有一定资金比例打包而成的一个新的TOT产品。


    目前的TOT有两种类型,一种是同一个投资顾问管理的几只阳光私募基金,重新组成一个新的信托计划,另外一种是信托公司强调主动管理资产的能力,把不同投资顾问管理的不同信托计划组合成一个新的信托计划。更有甚者,上海国际信托的“红宝石”信托计划,通过跨市场、跨行业资产配置,除了投资于证券类市场之外,还投资于短期票据、债券、商品市场、艺术品等资产,其资产可作相对灵活的配置。

 

    能源行业信托:风险不容忽视


    “在产业类信托中,低碳节能和环保系列产品,煤炭等整个资源的整合类信托还是值得关注的”,北京国际信托公司研究发展中心首席研究员兼主任刘向东对记者说。


    用益信托总经理李透露,目前能源类信托,大多是矿产资源类的产品。因为能源类产品具有资源不可再生的特点,投资于矿产的信托将会有比较大的增长,但风险也是很大。


    据信托行业内知名人士陈先生说,投资于能源行业的信托是有不少投资机会的。


    比如,电力那样的传统的能源行业,都是大型国有企业,对资金需求一直是稳定的,没有大幅度的需求起伏,所以发行这类信托的数量不会有很多增量,当然风险不是很大,对于新能源能源行业,需要资金很迫切,但是因为其市场不是很成熟,如光伏发电产业不成熟,销售市场还没有完全打开,利润来源不稳定和不可预测,可能这类信托有一定的风险。

 

    选择信托关注重点


    寻找受托人,选择市场信誉好的信托公司


    了解信托公司采取什么方式进入信托计划


    清楚信用担保措施是否严格


    了解委托人还款来源是否有保障

 

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