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买房不如投资,200万买房一年损失10万  

2013-07-26 10:45:44|  分类: 特别策划 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    在房价逐渐趋于稳定的情况下为了投资买房,可能会让你不知不觉损失很多钱。而现在买房为了房租,更是会吞噬你的大笔财富。

“我买一套200万元的房子,一年下来,增值收益5%,房租回报2.5%,去掉各种费用,我只能获利14万元,这而笔钱用来投资,保守估计获利24万元。”北京银创瑞财管理有限公司总经理周全为我们总结道。

在过去的十年,房价是最坚挺的抗通胀利器,但是拉长时间,对比国内外的房价走势可以发现,依靠房子来抵御通胀也是不现实的。事实上,过去十年房价的疯长并不普遍。在这十年间购房者可以通过买房来获得高收益,当房价逐渐趋于稳定,这个时候选择投资房产,可能会让你在不知不自觉中损失掉很多钱。


房价升值的收益不在

周全为我们举例说明:“房价市值200万元左右,按照房产增值回报率约5%计算,再去掉物业、采暖、维修等约0.5%,那么每年的购房投资收益率为4.5%,每年收益为9万元。如果我用这200万元做固定收益类投资,按照业内比较稳妥的12%计算,每年获利24万元,比买房多出约1.7倍。”他认为,买房保值但不增值,如果还是贷款购房,算上银行利差就可能要亏钱。

具体来说,他目前租住的房子售价在200万元左右,房东以首付30%60万左右购入,贷款10年,累计还款232万元左右。以房东投资此套房产10年计算,总共需要一共支付约292万元。

按照住建部的标准,未来每年房价上涨5%左右为合理的上涨,那么10年后,房子的价格约为310万元。想要通过房子升值获益并不划算,毕竟如果不算通胀率的话,计算下来,周全的房东购买的房子仅增值18万。

这还不是最糟糕的。

根据公开的历史数据整理可以看到,世界各国都有过CPI高涨,但是房价大跌的经历。1990年前后,英国通胀率大幅上升,房价经历过此前的大幅上涨后开始趋于平稳,甚至在1992年出现负增长;1995年,香港通胀率高达9.1%,房价下跌6%,到了2008年,这个数字更可怕,房价下跌了五分之一。

所以并没有任何数据显示在通胀情况下,现在买房可以增值。


房租收益更不划算

当中国购房者不能通过房价上涨实现高收益时,是否可以享受到房子的租金收益呢?

同样以周全的房子为例,“我目前租住的房子98平方米,月租5000元;如果出售,约200万元,每年房租回报率(月租金×12/购房总价)不考虑物业采暖维修,以及银行贷款利息等费用,最终的年收益只有3%。” 

3%的租金回报率,如果用分析股票投资价值的指标市盈率来计算,周全所租住的房子的“市盈率”就是33.33倍(33.33年才能收回成本)。“市盈率”偏高,不能算一只好“股票”。


TIPS想抗通胀,房租收益至少5%

国际上主流的房产租金收益在6%左右。如果把时间拉长,这个数字是可以抵御通胀对财产的吞噬的。比如美国的房东在扣除房产税、房租收入税费、房屋维修费等成本后,年收益普遍可以达到5%以上,利用房租抗通胀才能成为现实。

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